Quanto custa para regularizar um imóvel?

Você quer comprar a casa, ponto comercial ou apartamento dos sonhos e agora está na dúvida sobre quanto custa regularizar um imóvel. Pois saiba que esse é um detalhe importante que precisa ser levado em consideração na hora de adquirir um imóvel.

Muita gente acaba esquecendo dessa questão e tendo problemas financeiros para deixar o novo bem regular. Principalmente quem opta por aquisição de bens na modalidade de financiamento.

"O ano de 2026 começou com mudanças históricas para quem possui um imóvel sem escritura (“contrato de gaveta”) ou em situação irregular. Uma combinação de reformas no Código Civil, novos prazos de digitalização dos cartórios e programas fiscais criou a chamada “Janela de Oportunidade da Regularização”. Se antes o processo de obter a escritura definitiva demorava de 5 a 10 anos na Justiça, as novas regras prometem reduzir esse tempo para meses, desde que o proprietário saiba usar as ferramentas certas. Abaixo, detalhamos as principais novidades que acabaram de entrar em vigor." (Paiva Nunes, 2026)

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As pessoas tendem a pensar apenas no valor do bem e se esquecem da parte de regularizar um imóvel que, aliás, pode pesar e muito no orçamento final.

Para evitar esse tipo de problema, continue lendo esse artigo e descubra quanto custa regularizar um imóvel.

Quanto custa para regularizar um imóvel?

Para saber quanto custa regularizar um imóvel, você deve levar em conta os fatores descritos acima. Mas, existe uma forma prática de fazer esse cálculo.

Vamos supor que você queira regularizar uma casa padrão de 100m², a ser construída em área plana, sem recuo, na zona norte do Rio de Janeiro.

Nesse caso, haverá algumas restrições para o habite-se, como o ISS, por exemplo. Esse tributo será cobrado de acordo com o valor do CUB – Custo Unitário Básico, multiplicado pela área do imóvel e uma alíquota de 3%.

Sendo assim, caso o CUB gire em torno de R$ 700 reais por metro quadrado, o cálculo será:

Não tem como saber de forma precisa quanto custa para regularizar um imóvel. Isso porque, como você viu acima, diversas variáveis são levadas em conta na hora de fechar o valor final. Desde os materiais, até a dimensão do projeto.


Em muitos casos vale a pena contratar uma empresa especializada no setor imobiliário. Ela vai garantir que toda a documentação necessária seja providenciada, e que você tenha menos estresse e trabalho para regularizar o seu bem.

PREÇOS PARA REGULARIZAR IMÓVEIS

Situação	Preço
Imóvel simples, com pouca pendência documental	R$ 1.200 - R$ 4.500
Imóvel urbano com obras não averbadas	R$ 4.000 - R$ 10.000
Imóvel de maior valor/alto padrão	R$ 10.000 - R$ 25.000
Regularizações via REURB Social	Aproximadamente R$ 3.000 - R$ 6.000

Certidão negativa de débitos

A CND é um dos documentos essenciais para deixar o imóvel regular. Ele é necessário para a realização da averbação da construção no registro de imóveis. Esse único documento pode chegar até R$ 2.000. e o valor dele também dependerá de uma série de outros elementos, como a quantidade de banheiros, por exemplo. Quanto mais cômodos do gênero mais caro ele ficará.

Imposto Sobre Serviço (ISS)

Esse é um tributo aplicado em todos os municípios do Brasil que varia conforme a localidade. Ele é um imposto relacionado ao processo de regularizar um imóvel. E a alíquota dele pode ser de 2% a 5% sobre o valor realizado.

Projetos, plantas e outras certificações

Mais um dos fatores que você deve levar em consideração é que durante o processo de regularização serão necessários projetos, plantas e outras certificações. Esses documentos são importantes para que seja possível avaliar questões como a área construída ou até mesmo reformas no imóvel.

Esses elementos interferem em outros tributos que também precisam ser pagos, como o IPTU e o INSS.

Logo, esteja preparado para desembolsar um pouco mais para contratar um engenheiro para fazer toda essa parte de levantamento de dados que são necessários durante o processo.

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Região

Com toda a certeza a região onde o imóvel está, irá interferir diretamente nos custos para regularizar o bem. As regiões nobres com toda a certeza custam bem mais caro do que aquelas mais populares ou de menor padrão.

Além disso, regiões centrais também terão valores maiores. Isso porque esses valores acabam pensando no valor do imóvel como um todo.

Como a documentação para regularizá-lo pode custar em média de 2% a 10% do valor total, o preço desse processo pode ficar bem salgado.

Dimensões do terreno

Sim, as dimensões do terreno também irão interferir diretamente nos custos da regularização do imóvel. Mesmo que a área construída não seja tão grande, também é levado em consideração o tamanho do lote como um todo.

Área verde

Esse é um elemento que é uma verdadeira faca de dois gumes. Isso porque a área verde, dependendo do tamanho, pode diminuir muito a questão de regularização e tributação, ou aumentar drasticamente causando até mesmo o embargo da transação.

Em vários municípios brasileiros os donos de terrenos com área verde recebem descontos no IPTU para mantê-la. Contudo, se ela for muito extensa ou tiver espécies de árvores e plantas em extinção/protegidas, você pode ter que pagar a mais para regularizar tudo ou nem mesmo conseguir fazer o processo.

Como regularizar um imóvel com tranquilidade

Muita gente acaba quebrando a cabeça e passando por situações estressantes na hora de regularizar um imóvel. Isso porque são tantas coisas que precisam ser analisadas e levantadas que a tarefa se torna bem complexa.

Mas, se você deseja passar por essa etapa de aquisição de bem de maneira tranquila, confira abaixo algumas dicas:


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Perguntas frequentes sobre regularizar um imóvel