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Quanto custa lotear um terreno?
Faixa de preços
R$ 1.000
-
R$ 2.200
Preço médio a nível nacional
Esses preços são indicativos e não levam em conta as mudanças periódicas do mercado. Por esse motivo, aconselhamos, sempre, a solicitar orçamentos a fim de obter preços personalizados.
Saber quanto custa lotear um terreno é essencial para quem deseja dividir uma propriedade. Muitos brasileiros optam por essa opção como uma forma de fazer o bem render.
Isso porque ao dividir o terreno é possível vender um dos lotes, alugar, ou até mesmo construir imóveis para locação. Segundo o ABRAINC-FIPE, o mercado imobiliário brasileiro registrou um crescimento de 11,8% nas vendas de novos imóveis em 2024, o maior patamar desde 2014. O segmento de Médio e Alto Padrão (MAP) expandiu 42% em lançamentos. Contudo, esse processo é um pouco mais complexo do que muitas pessoas imaginam.
Não se trata apenas de medir e dividir o terreno. É necessário fazer uma série de processos para garantir que tudo está dentro da regularidade, como o levantamento topográfico, estudo geotécnico entre outros.
E nesse post, você vai descobrir quais fatores deve ficar atento para saber quanto custa lotear um terreno e também como calcular o valor médio desse tipo de serviço.
Confira!
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No Brasil, o loteamento de terrenos é regulamentado pela Lei nº 6.766/1979 e também por legislações municipais específicas que devem ser verificadas antes de seguir com o processo.
O projeto deve contemplar a infraestrutura necessária para o loteamento, como ruas, rede de água, esgoto e energia elétrica, e atender aos padrões estabelecidos pelo plano diretor do município. Somente um profissional autorizado pode realizar essa ação. Ou seja, Engenheiros ou arquitetos, para garantir que o processo seja realizado de forma correta e dentro dos prazos legais.
Cálculo de quanto custa lotear um terreno
Para saber quanto custa lotear um terreno você precisa levar em consideração alguns fatores que citaremos a seguir. Não existe uma tabela fixa aplicada nacionalmente, logo apenas orçando diretamente com as empresas e profissionais da sua região será possível saber os valores para esse serviço.
Vamos supor que você queira lotear o seu terreno já fazendo o levantamento topográfico, divisão da propriedade, estudo geotécnico, e levantamento planialtimétrico e vamos supor que o terreno em si tenha 500m² e você queira dividir em dois.
Após entrar em contato com três empresas que fazem o serviço cada uma delas deu um valor. A primeira R$ 5.600, a segunda R$ 6.000 e a terceira R$ 6.200. some esses valores. 5600 + 6000 + 6200 = 17.800 Agora, pegue esse resultado e divida por três: 17800 x 3 = 5.933. Ou seja, a média para esse serviço na sua região é de R$ 5.933. De maneira geral apenas o desmembramento do terreno, sem incluir os processos de topografia e geotécnicos, por exemplo, custa a partir de R$ 1.000. Contudo para saber realmente quanto custa lotear um terreno, o ideal é entrar em contato com as empresas da sua região para fazer o cálculo acima de maneira precisa.
Fatores para saber quanto custa lotear um terreno
Para saber exatamente quanto custa lotear um terreno é necessário levar em conta uma série de fatores. Além disso, tenha em mente que a divisão também envolve uma série de outros processos.
Confira abaixo os principais:
Levantamento topográfico
O levantamento topográfico é essencial na hora de dividir um terreno. Isso porque é através dele que será possível determinar as dimensões exatas do terreno em si e de cada lote.
Essa especificação é importante para o registro do bem nos órgãos competentes, bem como no cálculo de impostos.
Se o terreno foi registrado como sendo menor do que realmente é, por exemplo, no futuro você pode ter problemas judiciais. Afinal todos os impostos pagos não terão correspondido ao tamanho correto.
Em média esse processo custa a partir de R$ 700.
"Um levantamento topográfico bem executado assegura que as medições do terreno sejam exatas, reduzindo a margem de erro nos projetos. Isso é crucial para que todos os elementos arquitetônicos e estruturais sejam corretamente dimensionados e localizados." (Cartageo, 2025)
Mais um dos fatores para saber quanto custa lotear um terreno é o processo de divisão em si. Para esse procedimento será necessário uma série de documentos.
Além disso, você também precisará pagar várias taxas na prefeitura. Inclusive, é importante que você vá até o órgão antes de fazer a divisão.
Isso porque, cada município possui uma metragem mínima. Então para não correr o risco de desobedecer as normas municipais se informe previamente.
Esse processo de divisão geralmente custa uma média de R$ 1.025.
Tamanho do terreno
Outro elemento que você também precisa levar em conta é o tamanho do terreno. Quanto maior ele for, mais caro será o serviço.
Isso porque os profissionais terão mais trabalho para fazer todos os levantamentos necessários para que seja possível a divisão.
Quantidade de divisões
Mais uma coisa que você precisa ter em mente para saber quanto custa lotear um terreno é que a quantidade de divisões também interfere no orçamento. Quanto mais lotes você quiser fazer dentro do seu bem, mais dinheiro terá que desembolsar.
Tenha em mente que cada lote precisará passar por toda a questão de registro e demais processos. Além disso, cada um deles passará a ter uma inscrição municipal para a cobrança de impostos.
Consequentemente os gastos com taxas irão aumentar.
Os Estudos Geotécnicos também são importantes para a divisão de lotes. Nele serão analisados todos os tipos de solos existentes para futuras intervenções construtivas como a construção de casas.
Inclusive, esse documento é essencial para os projetos de construção de imóveis. É ele que vai dizer qual será o comportamento do solo perante algum tipo de construção.
Com isso, será mais fácil escolher o tipo de fundação bem como fazer a valoração de riscos. Em muitos casos sem esse documento fica impossível fazer qualquer tipo de construção no terreno, afinal de contas não é possível saber exatamente como ele vai se comportar.
Geralmente esse processo custa a partir de R$ 3.000.
Levantamento planialtimétrico
Ele é muito parecido com o topográfico, mas nesse caso é feita a planta com todas as informações correspondentes do terreno. Em média esse tipo de levantamento custa a partir de R$ 900.
Esse documento é muito importante para a construção também. Isso porque com ele será possível verificar se algum processo adicional será necessário.
Se um lençol freático estiver perto da superfície, por exemplo, será necessário desviar ele para fazer a construção de maneira segura.
Processos adicionais
Se você quiser fazer processos adicionais em conjunto com a divisão também deverá se preparar para gastar um pouco mais, entre eles a terraplanagem, drenagem ou até mesmo a construção de muros para limitar os lotes.
Por conta disso, é preciso se planejar bem antes de fazer a divisão de lotes do terreno. Dependendo das condições dele e das suas necessidades, pode sair bem caro esse processo.
Esses são os principais elementos que você precisa considerar para saber quanto custa lotear um terreno. É preciso ter em mente que outros processos podem ser necessários dependendo da legislação do município. Por conta disso é tão importante visitar a prefeitura da sua cidade.
Além disso, tenha em mente que ao ter vários lotes, os impostos serão cobrados separadamente. Logo se planeje financeiramente também para arcar com esses custos posteriores ao processo de divisão que muita gente acaba se esquecendo, mas que é importante considerar.
Perguntas frequentes sobre lotear um terreno
O que é loteamento de terreno e qual a diferença para desmembramento?
Loteamento é a divisão de uma grande área de terra (gleba) em lotes menores, com a abertura de novas ruas, praças e áreas públicas. Ele exige a criação de toda a infraestrutura básica (água, esgoto, energia).
Já o desmembramento é a subdivisão de um terreno em lotes, mas aproveitando o sistema viário existente, sem a necessidade de criar novas ruas ou áreas públicas.
Ambos os processos são regulamentados pela Lei nº 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) e por legislações municipais.
É obrigatório contratar um engenheiro ou arquiteto para lotear um terreno no Brasil?
Sim, é obrigatório e fundamental. O processo de loteamento ou desmembramento de um terreno exige a responsabilidade técnica de um profissional habilitado, como um engenheiro civil, engenheiro agrimensor ou arquiteto urbanista.
Eles são responsáveis por elaborar os projetos (topográfico, urbanístico, de infraestrutura), realizar os levantamentos e medições precisas, e emitir a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), garantindo a conformidade com a legislação e a segurança do empreendimento.
Quais licenças e aprovações são necessárias para lotear um terreno no Brasil?
O processo de loteamento é complexo e exige diversas licenças e aprovações em diferentes esferas: Aprovação Municipal: O projeto deve ser aprovado pela prefeitura, seguindo o Plano Diretor e o Código de Obras do município. Licenciamento Ambiental: É necessário obter licenças ambientais (prévia, de instalação e de operação) junto aos órgãos estaduais de meio ambiente ou ao IBAMA, dependendo do porte e impacto do empreendimento. Registro em Cartório: Após todas as aprovações, o loteamento deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Georreferenciamento (para imóveis rurais): Obrigatório para imóveis rurais, especialmente a partir de novembro de 2025 para todas as propriedades.
O que é georreferenciamento e por que ele é importante para o loteamento, especialmente em áreas rurais?
Georreferenciamento é o processo de identificar e individualizar um imóvel rural, associando-o a coordenadas geográficas precisas no Sistema Geodésico Brasileiro.
Ele é crucial para o loteamento de áreas rurais porque:
- É obrigatório: A partir de 20 de novembro de 2025, todos os imóveis rurais, independentemente do tamanho, precisarão estar georreferenciados para qualquer transação (venda, doação, desmembramento).
- Garante a segurança jurídica: Define os limites exatos da propriedade, evitando conflitos de terra.
- Permite o registro: Sem o georreferenciamento, não é possível registrar o desmembramento ou loteamento de imóveis rurais no cartório.
- Facilita o planejamento: Fornece dados precisos para o desenvolvimento de projetos de infraestrutura e urbanização.
Como posso economizar no processo de loteamento de um terreno sem comprometer a legalidade e a qualidade?
Economizar no loteamento exige planejamento e atenção:
- Planejamento Detalhado: Um projeto bem elaborado por profissionais qualificados evita retrabalhos e custos adicionais.
- Pesquisa de Profissionais: Compare orçamentos de diferentes engenheiros e topógrafos, mas priorize a experiência e a reputação.
- Otimização do Número de Lotes: Mais lotes significam mais custos com registros e impostos. Avalie a viabilidade econômica.
- Reaproveitamento de Resíduos: A gestão adequada dos resíduos de terraplanagem e construção pode gerar economia e ser mais sustentável.
- Conhecimento da Legislação Local: Consultar a prefeitura antecipadamente evita surpresas com taxas e exigências adicionais.
- Negociação: Para grandes áreas, é possível negociar descontos com empresas de terraplanagem e infraestrutura.
Isabella é Content Manager na Cronoshare. É formada em Jornalismo pela FAPCOM e pós-graduada em Comunicação Corporativa pela Universidade Internacional de Valencia, na Espanha. Além de experiência na área, conta com diversos cursos na área de Conteúdo, Marketing e Hospitalidade.
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Política editorial de Cronoshare
A política editorial de Cronoshare se baseia na verificação de informações por meio de revisão por equipe e consulta a especialistas em cada área. A equipe editorial é especializada e contribui com seu ponto de vista graças à sua formação em áreas tão diversas como jornalismo, arquitetura, filologia e marketing. Se baseiam em três valores fundamentais: rigor informativo, qualidade de conteúdo e ética. Nossas fontes de informação são diversas, incluindo sites governamentais, associações profissionais, conselhos profissionais e dados, tanto internos quanto externos. Mais informações sobre nosso processo editorial e fontes.
Os profissionais que prestem esse serviço devem apresentar algum dos seguintes documentos:
CFT - Conselho Federal dos Técnicos Industriais
Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR)
CREA - AC (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do estado de Acre)
CREA - AL (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Alagoas)
CREA - AM (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Amazonas)
CREA - AP (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Amapá)
CREA - BA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia)
CREA - CE (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Ceará)
CREA - DF (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Distrito Federal)
CREA - ES (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Espirito Santo)
CREA - GO (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Goiás)
CREA - MA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Maranhão)
CREA - MS (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Mato Grosso do Sul)
CREA - MT (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Mato Grosso))
CREA - PA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Parà)
CREA - PB (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Paraiba)
CREA - PE (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Pernambuco)
CREA - PI (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Piauí)
CREA - PR (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná)
CREA - RJ (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro)
CREA - RN (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio Grande do Norte)
CREA - RO (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Rondônia)
CREA - RR (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Roraima)
CREA - RS (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio Grande do Sul)
CREA - SC (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do estado de Santa Catarina)
CREA - SE (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do estado de Sergipe)
CREA - TO (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Tocantins)
CREA-SP (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do estado de São Paulo)
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